朱凤泊：80%做养老地产的都是骗子

2013年，我国60岁以上的老人达到2亿多，未来峰值将突破4亿，而老年人相关服务行业还远远不能满足需求，这对于养老地产来说是一种机遇。

北京太阳城集团主席朱凤泊在参加“中国房地产风云人物对话”的大型论坛时表示，“一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子”；“养老行业目前还是不成熟阶段，还需5-10年才能过去。

最聪明的做法：养老服务纳入政绩考核

近年来，房地产调控不断，新一轮的调控的特点便是结构调整，一方面用制度、法律去管制普通房地产需求，一方面放松产业地产方面的需求，比如养老地产。2013年，北京释放了不少养老地产地块，2014年还将大力释放，并将保障民众的基本养老服务，首次纳入对区县政府的绩效考核中，朱凤泊表示，这是结构调整上最聪明的做法。

斥资千亿打造养老项目 价格太高令老人无钱养老

2013年政府推动养老产业的发展，被称为“养老产业元年”，但这个元年一开始火药味就非常浓。随着老龄化社会的到来，如何养老成为一个热点话题，养老地产也成为大家关注的焦点和投资的热点，大量保险公司、房企都转型进入养老行业淘金，但部分企业不顾市场需求盲目进入，缺乏规划，导致问题频出。

朱凤泊认为目前养老地产的问题是开发商不管有没有商业模式，不管有没有需求，就像前十几年那地做普通房地产一样迅速拿地做养老地产。最可怕的是一个仅几万人口的小镇，也建几百亩地的养老综合体。他指出，养老地产不同于普通房地产，老人是弱势群体，他们的消费不同于全家集钱买房，使用年限二十年。但是，险资却花费几百万去做养老地产，结果就是老人养不起老，没钱养。

太阳城集团曾经试过养老地产，一种方式是将老人的房子与太阳城的房子互换，一种是将老人的房子交给太阳城出租。实时消息称，我国将在明年试行以房养老，但房产有年限，时间越久越不值钱，启动以房养老有困难。以房养老无法普及，市场上的养老服务消费又高，人们谈养老色变，这是目前的问题。一方面，政府给补贴，拿地给补贴，床位还给三百到五百元补贴，另一方面，有人做高价的养老产品，割裂了市场需求，将一件好事做出了铜臭味、金钱味。他认为，养老产业在元年出现这些问题是一个悲哀。

划拨土地降低养老地产门槛 险资做养老产品只是“玩游戏”

2013年年初，部分省市通过划拨土地来做养老地产，朱凤泊表示，这是一个利好消息。养老地产的门槛大大降低，但是他同时又担心，其他房企、险资会将转变产品性质，比如做成普通住宅或者保险产品，那么问题就来了，险资的养老项目要等到老人七十岁时才能进入，用年龄一刀切的做法，不人性化。因此，他认为，险资并不是真正想做养老产品，而是在玩游戏。政府应当给民政部门阻止险资将养老产品变成保险产品的权利。

养老服务：越专注 越挣钱

通过实践，朱凤泊发现养老项目越专注于做养老服务，运营收入会越高。医院、超市、俱乐部、文化宫等配套全都为老人的退休生活服务，作为老人24生活的居所，囊括了他们全部的消费。然而，许多人担心做养老地产不赚钱，于是在养老项目中加入旅游、养生、教育等等元素，做成了复合型产品。但是，朱凤泊明确指出，越是复合型产品就越会失败，因为入住的人不是24都住，房子空置，配套设施赔钱，纯粹的养老社区反而会挣钱。

80%做养老地产的都是骗子

养老地产享受国家的优惠政策，在地价不断攀升的背景下，不少开发商打着养老地产的名号拿地，却改做普通住宅或者商业地产。对此，朱凤泊说：“这种太多了，一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。不提做养老政府不给地，说做养老政府还把地价降低，你说这多好啊！”但是，这对养老服务业来说可悲。他指出，这是因为政府管控不够，建议在项目开始时按照普通房地产的土地出让金作为押金，若改变项目性质建成普通住宅出售，那么便没收押金；若真做养老项目便如数奉还，用钱做杠杆便可以解决这个问题。

养老行业不成熟阶段至少还需10年

北京率先推出养老地块，用配地的方式来支持养老产业的发展，朱凤泊相信，未来一定会越来越好。但是，目前还有一个不成熟阶段，容易犯错的阶段，这个阶段还需5到10年的时间才能过去。