杭州土地市场进入枯水期？新出炉住宅用地仅8宗

近期一份调查机构的报告显示，今年上半年20强标杆房企拿地总额同比锐减，不少开发商进入6月后拿地举动基本停滞，这也从需求角度体现了目前土地市场趋冷的态势。杭州亦是如此，一季度和二季度的土地市场呈现冰火两重天，今年1月主城区单月出让额就达298.5亿元，2月成交75.3亿元，但随后市场一路走低，3月主城区零成交，4月、5月、6月宅地持续断供，截至目前主城区已经连续四月没有宅地出让，土地供应几乎跌入冰点。上周，杭州2014年第二期《读地手册》出炉，收录的主城区34宗地块多少成为市场下一步走向的风向标。

实时《读地手册》收录宅地仅8宗

其中3宗为全新地块

和今年1月份推出的《读地手册》相比，新一期《读地手册》收录的宅地可谓稀少，似乎预示着接下来主城区宅地供应的短缺。

翻看期《读地手册》，当时收录的经营性用地一共73宗，出让面积达3622亩，其中宅地有29宗，出让面积约2311亩，占总出让面积的一半以上。而到了第二期《读地手册》，土地推介量锐减，总共收录34宗地块，总出让面积只有1390.74亩，宅地更缩减至8宗，出让面积仅324.5亩，不到期收录量的两成。不过这也和今年1、2月份土地市场井喷有关，不少收录在期《读地手册》的宅地均已出让，相比之下，这期《读地手册》新增的宅地只有3宗，共128亩，分别位于塘北单元、双浦单元和彭埠单元。

虽然收录的宅地不多，但分布较散，西湖区有塘北单元地块和古荡单元地块，拱墅区有庆隆单元两宗宅地和桃源单元一宗，而双浦单元地块是在之江国际旅游度假区，钱江新城有一宗景芳单元地块，东站枢纽核心区还有一宗彭埠单元地块。总体来看，这些宅地体量都不大，可建建筑面积基本不超过10万方，所以预计总价都不会太高，看得出，主要是针对一些中小开发企业。就地段而言，也呈现出热门板块与新兴板块均衡布局的情况，既有像申花、钱江新城、城东新城这样地价一直走高的板块，也有才推出一两宗地块的桃源板块，以满足不同房企的开发需求。

市国土局相关工作人员告诉记者，目前主城区的确存在宅地供应量少的情况，而且根据去年大量大鳄进驻杭州的态势，今年杭州主城区特地推出了一批小面积、低总价的宅地来给中小房企“补货”。

此外，众多做地单位手中还有一些未被收录进《读地手册》、但已具备出让条件的地块。就在日前某媒体举行的研讨会上，钱江新城、城东新城、桃源以及之江等地的做地单位分别介绍了各自分管区域的招商优势以及下半年将要推出的已具备出让条件的地块。据钱江新城建设开发公司副总经理朱晓群介绍，钱江新城核心区还有两宗大地块未出让，其中一宗是位于解放东路和秋涛路交叉口的杭州金融城用地，另外一宗是楼地块，将打造成钱江新城标志性建筑。未来新城的发展中心会转移到钱江新城二期，也就是景芳三堡单元和扩容区块，区块内近期会有5宗地块推出，其中4宗宅地，1宗商地。朱晓群还透露，二桥以东区块内会有一宗较有规模的地铁上盖物业地块。城东新城建设开发有限公司副总经理来盾矛也为开发商带来了感兴趣的宅地。他表示，除了《读地手册》中的彭埠单元R21-10-1住宅用地之外，城东新城现在正在做的彭埠单元R21-11及R21-08两宗宅地也即将推出。

首次以轨道交通为轴线推介商地

一口气收录地铁沿线28宗商住用地

如果说期《读地手册》宅地出让面积更多一些的话，这期《读地手册》几乎是一份商业土地手册，34宗地块中，商业地块占了26宗，共约1066亩。最值得一提的是，这次的《读地手册》首次以轨道交通为轴线收录大部分地块，记者统计发现，地铁沿线的商业和住宅用地多达28宗，一张以地铁线路展开的城市发展图正在绘就。

在这期的《读地手册》中，夹了一份《杭州市区轨道交通线网图》，从地铁1号线到6号线每条地铁线路和站点都明确标注，虽然有备注显示这张图仅供参考，不过随着地铁2号线以及4号线的动工，杭州也将告别单一地铁线路的时代，遍布城市东西南北的地下交通网即将形成。这也意味着，这些线路沿线的未来交通、商业相对配套都会比较成熟，投资价值和发展潜力也会比较大，开发地铁沿线的商业或许会是未来一段时间的热点。市国土局相关工作人员表示，此前也做过地铁沿线的地块推介，不过像这次这样大规模集中推介商业用地还是首次，一来是地铁交通网规划基本有了雏形，二来也是因为杭州的商业土地供应量的确较大，需要梳理一批有潜力的优质地块。

例如，钱江新城近江单元的两宗商务用地，都临近一号线婺江路站、四号线城星路站；下城区三塘单元地块和东新园地块，边上有地铁五号线的规划站点；西湖区出让的7宗地块，除了用作的度假酒店的大清谷地块没有地铁，其余的宅地和商地，不是紧靠着二号线，就是靠着五号线。此外，之江度假区的地块紧邻六号线站点，彭埠单元的是一号线和四号线……除了大清谷、运河新城的桃源单元、城北新城杭钢地块，这次发布的34宗可供出让的经营性用地，仅有6宗不是规划地铁沿线的地块。

这些商业地块区位相对优越，规模大小不一可供选择。例如钱江新城近江单元、西湖区西溪单元、滨江区奥体单元、城东新城天城彭埠单元等商业地块位置稀缺、规模较小，适合企业办公。而西湖区蒋村单元、三墩单元、江干区国际商贸城单元、之江度假区单元等规模商服地块体量较大，业态多样，适合开发成商业综合体，可丰富区域商业配置和生活服务配套。

也有业内人士评价，这一特点的出现，和城市建设的不断推进有关。不少板块在前两年宅地集中供应的基础上，开始补充供应商业金融用地，以改善板块的配套条件，实现新兴板块的可居住性与成熟性。

房地产市场表现胶着

一级市场供应放缓有助减压

时隔5个月再度推出《读地手册》，宅地大幅缩水，商业用地做主导，这释放了一个信号：供应节奏趋缓，接下来的土地市场不会像年初那样火爆了。

回过头看这几个月杭州土地市场的表现，已经呈现出这样的态势，除了余杭未来科技城还有个别宅地成交外，整个大杭州基本只有商业地块在动，而且都是没有竞争，以底价直接成交。这与目前的房地产市场形势直接有关。浙报传媒地产研究院院长丁建刚在日前的一次行业论坛中就提出，杭州市场正面临大幅度降价，且多以推特价房等为形式，但3-5月的成交量并不乐观，远远达不到开发商的期望。据浙报传媒地产研究院此前的报告称，杭州有43个楼盘亏损或疑似亏损。

“一方面由于今年的房地产市场形势确实很糟，成交低迷，另一方面也是源于去年前年大量土地出让，而且地价高企，造成如今市场库存量大、企业开发项目成本高，去化难度增加。”一开发商如此分析，“其实早在去年下半年开始，房产市场疲软的信号已出，但传导到土地市场还需要一些时间，今年上半年大部分公司都无法完成销售任务，回款减少，自然对土地市场的投入也越发谨慎了。”

就目前的市场形势及第二期《读地手册》的土地推介情况，也有业内人士看到了乐观的一面。一是去年高价地频出，以致很多去年拿地的开发企业今年面临着资金紧张的风险，但从今年的手册可以看到，像去年那样稀缺、优质的地块，如华家池、杭师大、蓝孔雀已经，若去年不拿，今年就没机会了；二是自去年第四季度开始，整个市区主城区的存量一直是大家关注的热点，而随着主城区宅地推地节奏及读地手册收入的放缓，将直接给供应量减压。

市国土局相关工作人员直言，今年杭州土地成交量肯定不会像去年那样，但总体土地供应还是要保证，下半年会陆续有优质地块推出，当然不仅仅是目前《读地手册》上收录的这些地块，不过具体怎么推、什么时候推，一要看做地单位的工作进程，二要看具体市场形势。

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