商铺写字楼以价换量 杭州商业地产逆势走强

2014上半年的杭州楼市在此起彼伏的价格战中煎熬走过，很多板块的住宅价格甚至跌回到四年前水平，困局之下以明显下行的价格艰难换得不多的成交量。住宅潮退之余，商业地产再一次水落石出。透明售房网权威数据显示，今年上半年主城区个盘成交套数前十榜单中，前三名全部被商业项目包揽，依次为蓝钻天成、万达广场和昊元·之江时代中心。

如此场面实属罕见，正如透明售房市场研究院院长方张接所评论的那样：“商业地产逞强是弱市典型特征”。

同时，和住宅市场步调一致的是，杭城商业地产的区域成交占比也发生明显变化，萧山、余杭成交权重大幅增加，钱江世纪城等多个板块开始崛起。

同比2013年上半年，今年上半年的商铺和写字楼市场成交量均增长明显，只有酒店式公寓成交大幅下降。从价格来看，三类商业性质产品的成交均价全部出现大幅下滑，下跌幅度都在2500元/平方米以上。这也说明楼市大盘整体下行，以价换量的招数同样大量应用在了商业项目上，否则撬动不了市场。

超低价项目成交大放量

全市均价大跌逾5000元/平方米

去年至今，杭城商铺市场在产品类型上发生了一些变化，社区商铺由于价格高企、受电商影响投资不高等因素，销售有所滞缓，与之相应的是，综合体商铺基于其依托优势受到市场欢迎，尤其是大型综合体旁的独立可售商业街，这一新兴商铺类型为商铺市场带来新气象。

统计数据显示，今年上半年，杭州全市（包括萧山、余杭）一共成交商铺21.7万方，相较去年上半年的14.9万方增长近半，然而成交总金额增长不多，为34.1亿元，究其原因是因为成交均价大幅下跌仅为15760元/平方米，较之于去年同期的20929元/平方米大跌5000元/平方米以上。

而如果以主城区论，其价格下跌幅度更加惊人，今年上半年主城区商铺成交均价仅为18378元/平方米，相较去年上半年的27286元/平方米均价，跌幅高达8908元/平方米。

分析原因，除了受电商冲击、楼市下行影响商铺定价有所走低外，多个高成交量楼盘放出超低价格是主因。住浙网提供的上半年商铺成交面积前十排行榜显示，排名前四楼盘中有三个项目的商铺成交均价都低于10000元/平方米，它们分别为永富·铂金中心、华盛·星洲翠谷和大世界五金城。

华丰的铂金中心总成交面积为3.5万方，但成交套数仅为2套，因此预计是大客户大面积成交，均价低至4031元/平方米；大世界五金城的商铺为小面积市场铺，价格也低，仅为8309元/平方米。

此外，综合体旁可售商业街继续发力，龙湖·滟澜山和万达广场分列成交面积第五和第七名。滟澜山该批商铺即为天街商业街商铺，半年斩获1.6亿元；万达广场金街商铺则无惧城北激烈价格战持续放量，半年销售2.3亿元，成交均价也稳达45663元/平方米，说明市场接受度较高。

综合体商铺推荐：

商铺名称：同人广场（西湖申花）[地图交通]

商铺地址：古墩路与萍水路交叉口

建筑面积：10㎡

总价：50万（50000元/㎡）

同人广场图

推荐理由：双地铁口，地铁2号线与5号线在古墩路与萍水路口地下交汇，地铁站总建筑面积3.7万平米，设有11个出入口，为杭城地铁换乘中心。前五年40%固定投资回报，超过部分8：2分成。杭城一站式儿童主题商城，综合早教培训、游乐空间、美食街区、精品百货四大功能业态。统一规划、招商。

钱江世纪城四项目齐上榜

成为上半年主力供应板块

对于盘面不大、自用为主、相对独立的写字楼市场来说，供应量多少大致就决定了成交行情如何。今年上半年，随着一些新盘的入市和老盘的持续发力，杭城写字楼市场的表现维持在了正常水平之上，成交量比行情走稳的去年上半年还要更好一些，价格方面则跟随大市有所低走。

汉嘉佰晟商管统计数据显示，今年上半年，杭州全市（包括萧山、余杭）一共成交写字楼23.2万方，较之于去年上半年的19.2万方足足增加3万方，但主城区写字楼成交面积为13万方，较之于去年同期的17.5万方反而有明显下降，说明萧山区域写字楼上半年成交势头很猛。

总体均价方面，今年上半年全市均价锁定为18602元/平方米，比去年同期的21761元/平方米大降逾3000元/平方米，但主城区项目均价今年上半年却略高于去年上半年，这同样和萧山写字楼大量成交、钱江新城高价写字楼成交较少密切相关。

从上半年写字楼成交面积、成交金额排行前十两张榜单可以看出，钱江世纪城成为了的板块新贵，共有四个项目同时上榜。它们分别是：龙达国际一共成交写字楼2.6万方、4.1亿元；宏扬·鲲鹏中心成交写字楼2.2万方、2.3亿元；万禹大厦成交1.9万方、1.6亿元；望京商务中心成交1.1万方、1.8亿元。

钱江世纪城板块事实上公建体量巨大，今年也逐渐进入集中供应期。上述四个项目均价高至16000元/平方米，低至8000元/平方米，成交方面则低调放量，其中内部成交是主要渠道。

据记者了解，龙达国际、鲲鹏中心和万禹大厦都有此类情况，或是大客户前期成交，或是股东方内部购房，因此价格比正常市场价低。而从后续供应来看，钱江世纪城出让写字楼体量超过200万方，现在只是崭露头角，接下去的井喷期和激战期已在预期之中。

近几年来杭城写字楼一贯的主力供应板块钱江新城，今年上半年表现不佳，占比很少，仅泛海·光彩国际中心一个项目上榜并高居榜首，一共成交写字楼4.7万方，总成交金额高达12.9亿元。据悉，该盘在今年1月集中放量，为整栋出售。

此外值得一提的是万达广场，共成交写字楼284套、1.8万方，总成交金额达2.9亿元。万达广场从去年10月首开至今，保持了持续热销的态势，该批写字楼面积小总价低适合投资，而该项目不论商铺还是写字楼都能够稳步走量，显然和其背靠大型品牌综合体万达广场息息相关。