主城区供求结构迎变局 核心区域改善型产品成主力

自2015年上半年尤其是“330新政”后，改善型购房群体就开始加快了入市步伐，多个高端项目取得较好的销售业绩，改善型购房需求比重也出现明显上升。

透明售房网数据显示，今年以来，改善型需求一直保持着较为活跃的态势。以6月份为例，全市成交的新建商品住宅中，140平方米以上区间户型房源占总量的比重为10.7%，相比5月份增加了1.2个百分点。

“虽然从总量上来看，刚需型购房者仍是为主流的购房群体，但随着这两年市场的发展变化，市场供应的产品类型也呈现出多样化。”有业内人士表示，特别是在土地市场不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作出任何限定后，开发商在产品类型设计方面，也拥有了更多的空间，来打造适合市场的产品。“一些改善型板块，新入市的项目中，基本见不到80平方米以下的户型，即使是90平方米的户型，在这些区域，也面临‘断供’的可能。”

市中心在售小户型库存少未来多个新项目主打改善

主打高端、改善产品的市中心板块，近两年来，随着“70/90政策”（即规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上）的退出市场，在新成交地块在设计规划上，多数走起了改善型产品路线。

作为“70／90政策”取消后，市中心文教板块亮相的项目，龙湖·唐宁one在户型配比上，主力户型110-169平方米，其中56%的房源为139方四房户型，为纯高端改善项目。

南星单元的融创·候潮府，主打118平方米和139方平方米房型，光这两类户型就占据小区82%的配比量。

户型配比走纯改善型路线的情况，还出现在文晖单元、拱宸桥东单元等新兴区域。

去年9月份首次推出宅地的文晖单元，目前已有万科、朗诗等房企入驻，其中万科把该区域内的产品打造为万科旗下公寓产品中高端的级都会系作品万科·新都会1958，主力户型为125平方米-166平方米，为纯改善住区。朗诗则带来了朗诗3.0精装旗舰产品朗诗·熙华府，主力户型规划在110平方米以上。

拱宸桥东单元，则有大家绿城·金麟府、阳光城·文澜府等新项目。日前，这两个项目刚先后对外开放了现场样板示范区，而从定位来看，也将走高端纯改善路线。据了解，作为大家和绿城联合打造的产品，金麟府将在兰园和武林府的豪宅经验上，引入更为灵活的定制空间和兼具美感、实用感的轻奢精装，主打纯改善的125平方米-180平方米户型。

今年刚出了两宗3万元／平方米地块的庆隆单元，无论从地块价值还是位置而言，都被视为传统文教区的延续，被称为新文教区。目前该区域内已有滨江、首开、金茂、融信等房企入驻。从对外公布的消息看，这几个项目定位均为中高端改善型。其中滨江·锦绣之城将引入滨江集团第三代精装产品，户型面积也全部在100平方米以上，主打户型为105平方米-180平方米之间。目前，锦绣之城已对外正式开放了现场售楼处。首开联手金茂拿下的地块，目前虽未正式对外公布户型配比，不过已确定将引入金茂高端的金茂府系，面市后单价也将在5万元／平方米以上。

从目前来看，市中心板块有90平方米及以下小户型房源在售的板块，主要集中在华家池的世茂·天宸、绿地·华家池印，湖墅板块的凯德·湖墅，文教板块的融信·杭州公馆等项目。据透明售房网数据显示，已领出预售证的房源中，世茂·天宸小户型还有99套显示可售，华家池印则只有10套不到。凯德·湖墅小户型剩余量也已不多，只有40套左右房源可售。杭州公馆则相对较多，已领出预售证的房源中，小户型房源可售的就有近200余套。

此外，已交付的昆仑·公馆和准现房的九龙仓·君玺等项目，也还剩余少量小户型尾房。

“市中心大户型化的趋势会越来越明显。”有业内人士直言，从目前的情况来看，一些紧邻市中心的板块在产品打造上，也开始有项目减少小户型配比，甚至直接摒弃了小户型。

位于天城路和环站东路交叉口的德信浙旅东宸，在户型配比上，主力户型为110-140平方米之间，仅配了少量90平方米小户型。位置上更靠近市中心的保利中央公馆，在户型设计上，也主打100平方米以上户型。

根据杭州市场规律，大多数情况下，大面积的改善户型对比同一区域内的90方小户型存在明显溢价，而且小户型的开发成本并不比大户型低。因而，同等情况下，开发商们也会更倾向于配备更多的高溢价产品，加上市场上改善型需求的增加，也一定程度上给了开发商做大户型产品更足的底气。

“不过这种情况，并不是适用于各个区域，开发商还是需要充分根据市场导向、自身能力以及发展方向，来打造适合自己、适应主流市场的匹配型产品。”有业内人士表示，“比如城市外围板块，90平方米的小户型也有可能出现不减反增的情况，未来面积供应会更加多样化。”

3万+单价或成改善型公寓类产品入门门槛

除了小户型供应量减少，板块分化特性明显外，自去年以来，杭州楼市的价格体系也更加丰富了。

“前几年，杭州公寓类产品的价格是存在断档的，市场上为热销的产品单价普遍集中在两万上下，其次就是武林壹号(楼盘页 户型图库 动态 价格) 之类的公寓豪宅了，处于中间段的单价在3万-5万之间的产品就相对较少。”有业内人士表示，“不过这两年公寓的价格线开始丰富起来了，特别是自去年以来一批项目的入市，明显填补了这个价格段的空白。”

数据显示，今年上半年，杭州市区范围内成交单价破3万元/平方米的项目有近100个，其中公寓类产品占了50%以上，从位置分布来看，主要集中在钱江新城、市中心、申花、桥西等板块。

钱江新城作为传统的高端、改善区域之一，3万+的单价已是区域内低的入门门槛。数据显示，从北端的金融城板块到南面的南星单元，钱江新城内公寓类产品的单价普遍在3万元/平方米以上，其中南星单元的单价则已突破4万元/平方米。绿城·留香园为上半年杭州楼市中以3万+的价格卖得好的项目，共成交580余套房源，成交均价约为37196元/平方米。作为绿城在钱江新城的纯改善类产品，留香园主打100-180平方米户型。万科的公寓类级别产品-万科·大都会79号，上半年也卖得不错，成交108套，成交均价为45967元/平方米。南星单元则有融创大家·候潮府、钱江御府等项目表现不错，其中候潮府上半年成交219套房源，成交均价约为48299元/平方米。

城西文教板块，在售的主要有融信·杭州公馆、龙湖·唐宁one等项目，其中杭州公馆为目前区域内在售主力，房源包含高层和洋房两种类型，透明售房网数据显示，成交均价约为48245元/平方米。龙湖·唐宁one则相对较低，成交均价为38865元/平方米，不过目前仅剩余少量尾房在售。

武林门板块，在售项目除武林壹号体量相对较大外，其余项目可售房源则已不多，目前成交均价普遍在5万元/平方米-7万元 /平方米之间。

华家池则是目前市中心在售项目集中的板块之一。目前世茂·天宸、绿地·华家池印、滨江·华家池等项目均还有较多房源在售，目前成交均价普遍在35000元/平方米-47000元/平方米之间。

除了这些本身就定位高端的板块外，还有一些板块，随着市场行情变化以及产品的升级迭代，也成为了中高端市场的供应主力之一。

湖墅单元的凯德·湖墅，自2015年首次开盘以来，成交均价已从首发房源的26000元/方左右，蹿升至如今的34000元/方上下。目前该项目在售的138平方米的运河一线沿河景观房源，单价则已突破4万元/平方米。

今年以来已出让多宗高价地的申花单元，也已有多个项目成交单价突破3万元/平方米。刚于6月份开盘的碧桂园·西江月，仅半个多月时间，即已实际成交109套房源，成交均价为32868元/平方米。城西的融创·河滨之城，目前对外报价也已超过3万元/平方米，透明售房网数据显示，河滨之城近期成交均价为29232元/平方米。

“除了这些在售的项目外，接下来主城区范围内还有一波定位中高端的项目将面市。”据了解，随着杭州市场的变化发展加上土地价格成本等因素，多个地块将被打造为中高端产品。

近期刚对外亮相的滨江·锦绣之城、大家绿城·金麟府、阳光城·文澜府、绿城九龙仓·柳岸晓风等一系列项目，将是下半年中高端市场的主力之一。从目前了解的信息来看，这些项目的单价也将普遍在3万元/平方米以上，甚至在4万元/平方米以上。此外，信达南星单元地块、滨江联手保利拿下的味精厂地块、滨江金茂府、首开金茂府等项目，未来也将是主力之一。

“这一波中高端产品的崛起，不单单是高地价压力下的表现，也更是杭州市场的进步和发展。”有业内人士表示，随着杭州市场的发展，市场产品多样化以及板块分化是必然趋势。