无理由退房有悖于诚信原则和契约精神 当依法遏制

2008年至2009年上半年，受房地产宏观调控等因素影响，房价下降，无理由退房、追讨差价补偿等现象如一股潮流在蔓延，甚至出现了万科南京售楼部被攻击等事件。

自2009年12月9日中央政府决定恢复个人交易房地产营业税政策后，新一轮房地产调控拉开序幕，受系列宏观调控政策影响，多数城市房地产市场进入了新的观望状态，房产销售成交量开始明显下滑。2009年12月，杭州等华东十多个城市再次上演退房潮，杭州当月1000多套房的网上销售合同被解除，引起人们的极大关注。

超高房价倒逼调控

至2009年12月，已经连续第七个月较上年同期上涨，现实房价再次攀高。

1月14日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果显示，2009年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。

而据国家统计局发布的2009年房地产市场运行报告显示，2009年商品房销售面积93713万平米，比上年增长42.1%。其中商品住宅销售面积增长43.9%，比2007年高出23%以上，销售额达43995亿元，比2008年增长75.5%；2009年新建商品房成交均价为4695元/平米，比2008年上涨近24%，这是历史以来次超过20%的涨幅。

高房价已经在倒逼国家调控的底线了。1月13日，国务院新闻办公室举行有六部委相关领导参加的新闻发布会，向各界表达中央政府解决“执行”房地产调控政策问题的决心，落实各级地方政府的责任。温家宝总理也在国务院第四次全体会议上着重指出：抓紧落实已经出台的各项政策，加强对市场需求的分类调控，进一步规范房地产市场秩序，抑制投机投资性购房。

1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，意味着此前国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中关于调控政策的执行细则正式出台。

接下来，基于目前的市场现实、调控效应及种种迹象来看，未来几年内房地产调控还将深化，在金融、土地等领域将继续出台强化政策，督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，加大反腐肃贪力度。

调控下退多成交少

有数据显示，在今年元旦假期过后，至杭州地方新政公开的近一周时间里，杭州的新房和二手房成交套数环比分别下降了65%和52%，成交均价也小幅下滑。

此后，浙江余杭、温州、丽水以及江苏南京等华东城市，均出现退房潮重新抬头的迹象。杭州、温州、南京、丽水城市的新房撤销量远高于去年同期，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。1月15日，南京的新房可售房源24364套，成交的套数是仅1696套，与2009年12月份的火爆情况相比，可谓一落千丈。南京明发商业广场，其楼盘在近90天的时间里换手率达88套。在上海，1月份的退房面积达全市销售面积的10%。

接下来，应该说不排除退房潮在华东升级、在蔓延的可能。一旦退房潮在蔓延，将可能导致中国房地产再次尴尬地面对价格问题。

有统计数据显示，1月4日至10日，主要城市的房地产成交面积普遍出现下滑。在监测的31个城市中，成交面积环比下跌的有23个城市，占74%。其中，9个城市环比跌幅超过40%，仅武汉、天津成交面积环比分别上涨21.91%和18.52%；成交面积环比下降的7个重点城市中，成都跌幅，为93.5%，南京和杭州分别下跌77.94%和61.22%，重庆、深圳和北京的跌幅均超过10%。另据中原地产监测系统显示，同期京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅，达到97%之多。

在政府的调控政策、此前市场需求被过度透支、房价过高、投资投机者撤离、消费者观望和市场正处于淡季等因素的影响下，目前的市场冷清状况还会持续。而一旦市场持续滞销，舆论所质疑的空置、积压等问题也将日益凸现出来。其结果不但会影响新房的价格走势，还将影响到二手房的价格和房屋租金的走势，导致新房价格、二手房价格、房租齐降。

应当禁止无理由退房

随着房地产调控的进一步深化，中央政府将强化地方政府对中央政策的执行力度，房地产市场将重回调整通道，房产价格、市场预期也将再次异变。

消费者持续观望，投资投机性购房者退市并抛售所持物业也将继续上演，房地产市场很可能将普遍性遭遇市场滞销、供应过剩、“退房潮”蔓延等难题。市场各方对此需要给予高度警惕，并尽可能做好准备工作，及时化解一些问题的出现，特别是要尽可能防止“退房潮”蔓延现象出现。

一般而言，退房率在5%以内属于正常现象。各个楼盘或多或少都会存在退房现象。但如果退房比例过高，不是好事情。至于退房的原因，也是多种多样，但主要原因是房价或预期下降后，导致买方弃购、首付资金出现问题或出现房屋质量问题，开发商承诺未兑现，按揭审批不下来，开发商自买自卖，变相囤房捂盘，假按揭，变更登记等等。

从2008年及2009年上半年的市场情况看，由于房地产市场调控、市场自身调节等原因而导致房价下降，或将再次引发“无理由退房”事件。

对于无理由退房，人民法院于2009年7月20日发布的《做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确表示，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的，不能解除，即不予退房。

对于“无理由退房”，它既不符合法律规定，也有悖于诚信原则和契约精神，政府不应持默许态度，而应该依法处理“无理由退房”事件，遏止解决可能到来的“退房潮”，甚至依法禁止“无理由退房”。而对于那些为达到退房目的而闹事触犯刑法者，当依法实施制裁。