二手房成交价格明显下跌 部分做低价格为避税

专家劝告，这样的做法有一定风险

来自杭州市透明售房网的统计数据显示，杭州几大二手房主力成交小区，房价和去年12月份相比，出现500~800元/平方米的下跌。记者调查发现，这一现象的产生，很大一个原因是面对税费优惠的减少，不少交易通过做低价格来避税。

根据2010年的二手房交易政策，假如一套二手房买进卖出期限未满5年，买家要承担的税费多了10%。不少人想到了做低成交价格这一招。

5家主力小区，成交均价

下降500~800元/平方米

记者选取了5家近两个月交易较活跃的小区，对比了12月份和今年1月份的成交均价，发现成交均价的降幅在500~800元/平方米。这其中，有采荷、朝晖之类的老小区，也有万家花城、亲亲家园之类的新小区。

记者从多家中介了解到，除了年前极少数房东急卖降价外，多数房源的价格坚挺，成交价与去年12月份基本持平，但为何不少小区房价会出现明显的降幅呢？

据一些中介公司的资深经纪人介绍，二手小区成交价格的降低只是表面现象，实际上是买卖双方和中介公司串通，通过做低成交价格来避税。一直以来，二手房交易买卖双方涉及到营业税、契税、个税等，如果转让时间没超过5年，总税费加上中介费大约占到整体成交价格的10%左右。今年，随着营业税、个税、契税等税费优惠政策的改变，这种现象在二手房市场不知不觉地多了起来。

沈小姐上个月看中了一套三塘小区的房子，房东挂牌价65万净。由于买进时是房改房，原房价只有3万元，因此涉及到的税费较高，其中几项数额较大的税种有营业税34720元（差额×5.6%），个税6500元（总价×1%），契税6500元（总价×1%），购买后获得补贴8450元（总价×1.3%），实际支出约39270元；如果将价格做低到55万，则三项税费共节省7600元，获得补贴也相应减少1300元，实际支出32970元，共节省6300元。而两方的中介费大约也可以省1740元，加起来共可节省8040元。但最终，沈小姐还是觉得税费过高而没有下单。

而如果换成总价高的大面积次新房，省下的税费就会更多。在1月份成交的数据中，我们看到这样两个案例：某中介公司成交的一套约158平方米的郡亭公寓二手房，1月3日成交价为355万，而1月7日该套房子的成交价重签变成了291万，整整相差了64万元。另外一套124平方米的水印康庭二手房，1月7日成交价218万元，1月28日则重签变成了196.2万元，相差21.8万元。业内人士认为，按照常规情况来推断，此类大幅度的价格变动最有可能是买卖双方为减少税费而重新商定后采取的避税措施。以上面的郡亭公寓为例，价格变动后三项税费约可以节省6万元（非普通住宅契税为3%）。

看上去很美，首付金额却要提高

据相关中介人士透露，目前的二手房成交房源中，靠做低房价来避税达成交易的房源大约占了两三成。在成交活跃小区中，这种情况则较为普遍。

一位房产经纪人说：“做低价格这种情况并不是所有买家都能接受的，因为差价部分需要买家用现金补给房东，也就是说无形中就增加了买方的首付压力。”

以上面沈小姐看中的三塘小区为例，按照65万元的总价来计算，沈小姐首付3成为19.5万，而将价格做低到55万后，沈小姐付给银行的首付为16.5万。总价的差额10万元则需要直接付给房东，也就是说实际上沈小姐需要准备的首付款为26.5万，要比正常情况多准备7万元。对于一些资金紧张的年轻人来说的确是一个难题。

业内人士提醒，做低价格的方式对买卖双方都存在着一定的风险。一方面是税务部门的审核比较严，如果做得过低根本通不过，需要重新评估，按照正常情况缴纳税费；另一方面，如果其中一方违约，则对方获得的违约金也是以做低后的价格作为参考依据，数额自然变少。