丛诚：物业税根本就不是万能的

物业税一直被认为是悬在高房价头顶的一把“达摩克利斯之剑”，近日关于物业税可能开征的消息再次成为业内外关注的焦点。先是满城风雨的物业税征收讨论，然后重庆宣布拟征收特别房产消费税，再是上海拟开征住房保有税，由于地方政府没有权力开征新税种，目前重庆和上海正翘首等待中央政府的批准和认可。

尤为引人注意的是，有消息称上海拟开征住房保有税，且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批，通过财政部和国务院审批的概率也很大，试点地区为京沪深渝四个城市，发起地点为重庆。

不管怎样，上海提出的征收住房保有税方案目前并没有详情公布，但从名称上来看属于保有环节的税种，可以说已经接近物业税。“我认为可能如果真的开展这种物业税的话，可能还叫房产税。这样就把现行的房产税扩大来回避征收一个新的税种的问题。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚在接受观点地产新媒体采访时如是表示。

丛诚还强调：“物业税如果真正出台要跟官员的财产申报制度要联系在一起。如果官员的财产申报制度建立不起来这个物业税怎么诠释也没有用。”

以为内容为观点地产新媒体对上海市公积金管理中心副研究员丛诚的采访实录：

丛诚：物业税说了很多年，尤其是从05年房地产的调控启动以来，国家就在讨论物业税。但是物业税现在没有出来，我感觉这里面有很多技术性原因。

如果是要对所有的住宅开征物业税的话，现行的房地产税种当中有一个房产税，房产税是对各类营业性用的房产要征收房产税。那么如果对居民的住宅征收物业税的话，这个实际是一个重大的自主性的安排，因为这会影响到普通居民居住的成本；如果持有房产有成本的话，可能对租赁跟购买房产之间的这种消费选择的话，也会带来影响。所以，如果住建部已经通过这方案的话，而且已经报国务院、财政部去批准的话，我感觉这是一条很大的政策。

物业税之所以这么多年还没有出来，主要是因为物业税技术上相对比较复杂。包括需要各地要有全面系统的房产信息，同时政府要有大量的部门，或者委托一个部门来做这项工作评估，因为房价现在每年都在变化。另外一方面，可能需要建立有关房价评估的出台机制。当然还有包括物业税开征，作为一个新的税种，的确可能需要人大、有关部门的审批，要有一个立法的程序。如果看现在这个架势，可能会把现行的房产税扩大来回避征收一个新的税种的问题。

关键的一点就是说要征收物业税，是一开始就是全面的征收，还是只对部分人群征收。包括开征物业税政策的意图，政策的意图指向，希望达到什么样的目标。从这个原理上分析，我感觉如果要征收的话，可能试点会采取渐进式的部分，一开始可能会对高端的物业，包括别墅、豪宅。当然别墅的定义相对比较简单，但是豪宅到底怎么来定义？是按照面积、单价、还是按照总价？我想如果开征的话，可能起初也不会对所有的居民住宅开征。

但是一旦对豪宅已经开征了，必然通过两三年，或者三五年的时间扩展到覆盖所有的住宅。所以从这个意义上来讲，如果开征的话，那么就从高端开始，开征物业税就要考虑，这个物业税的政策意图是什么？现在包括老百姓，尤其是政府，好像是要对投资、投机性住房进行打击，来增加其土地成本。所以我的观点是，如果物业税能够达到这样的效果，那可能老百姓的居住成本增加一点，大家也是愿意的，这样把房价稳定下来，也不会让富裕的人多占据很多的住房。但是如果达不成这样效果的话，那么我感觉这个物业税可能要慎重出台。

我的观点是，物业税的问题要尽量避免出现最差的情形，或者最不愿意见到的情形，就是一方面老百姓的居住成本增加了，另外一方面没有有效的起到制约投资跟投机性购房的效果。那么接下来能不能起到这个作用，能不能达到政策的初衷？

我认为可能是未必。如果寄希望于物业税能够来抑制投机投资住房，抑制现在这样一个房价上涨态势的话，我认为物业税未必能有效地起到这样的作用。因为按照惯例，物业税的税率一般都是很低的，都是从0.5%到1.5%，也就是2%、3%，如果税率再高的话，老百姓负担太重了。

从个层面上来讲，现在整个房价上涨的态势，的确是有投资投机的因素在里面，但整个房价上涨也有一方面是由于包括土地招拍挂的一些自主性因素造成的。因为房地产是垄断的，然后政府拍卖土地，卖的价格。另外一方面，本身房价的上涨也有大家普遍看好，人们普遍看好中国经济的未来，因为是成长性经济。所以这个房价上涨的态势也是顺应着整个经济的形式。因为整个财富的溢出效应，因为GDP的增长，必然能够对整个房地产，对土地的价格具有财富的溢出效益，这个房价肯定是有上涨的趋势。

所以这样来分析的话，尽管物业税可能会出台，对于投机投资购房的人，可能会增加一些持有的成本。但是这种持有的成本根本不足以影响他的营利性、投机炒作的营利性。从这个意义上来讲，要继续依托物业税来控制房价，来抑制投机投资，来抑制房价的上涨，我觉得效果可能是微乎其微的。

第二个层面上来讲，就是从物业税征收的税收作为公共财政的一部分，政府准备用在什么地方？这个也是要跟整个国家的公共财政体系相挂钩。尤其是就房地产本身而言，现在的各种税费已经是多如牛毛，众多的税可能就有十来种，因为整个国家的税就二十几种，那么房地产可能就占了大概一半，或者是一小半。

物业税的出台首先要理清国内所有房地产方面的税费，在厘清的基础上，增加一个物业税，这是可以的。如果没有在厘清的基础上，单独出一个税种，只会增加房地产税费的混乱。

第三个层面上讲，物业税的出台要跟整个公共财政体系的建立相挂钩。现在很多人都认为物业税就是抑制房价的，实际物业税的本意是公共财政透明的产物。现在我们财政的预算、结算，每年的开支根本就没有做到公平透明，就像现在挂着一个房地产调控的名义来出台物业税。

当然从另外一方面讲，物业税征收的钱准备怎么用都要证明。我们现在财政部的一些专家只是单边地在说物业税，好像物业税是的。这个税比方说怎么用到住房保障上面，或者用到老百姓的社会保障方面，我觉得这个要配合起来。所以物业税在国内的作用，一直伴随着很多的误解和歪曲。

实际上物业税在国外是一种公共财政透明的产物。首先要把财政的预算，收支要公开，然后差额的部分作为分子，分母就是用在这个城市，或者这个地区大家拥有物业的价值总额作为分母，两个除以除就得到物业税率，因为所有的公共开支不足的部分是大家共同来分摊的。这种分摊是以大家物业的价值链的多少作为权重的。实际上是这样的一个公共财政的原理。现在是包括认为财政部的一些专家好像说物业税是的。

我认为物业税根本就不是的。试图用物业税来解决房价现在的问题，可能效果不会很大，应该通过其他的房地产，尤其我认为是自主性的问题，现在这个房价是自主性的问题。因为中国是搞的土地公有制，土地公有制应该是比其他的所有的西方国家，市场化的那些国家，更有条件搞住房保障。而我们现在恰恰搞的这种商品房的制度，土地招牌挂的这种制度，我认为完全背道而驰，与整个公有制是背道而驰的。

公有制的优越性在于做非市场性的那种东西，现在反而把公有的土地拿来拍卖，而且是用于老百姓的居住问题，而这种设计，现在没有任何的法律依据。所以我感得物业税如果真的仅仅是考虑说遏制房价的上涨，那是完全把物业税想得点过于神话了。

而且从另外一个角度说，物业税出台前要有一定的跟进程序，因为这个不是单边的几个部委，那些官员，或者国务院开个什么办公会议，各个部委，各个部长跟温总理在那里开个会议就可以涉及一人，或者说市级，省级涉及到几千万人口的居住，我觉得这是极不严肃的。在中国的这种体制下，所以我觉得如果即使要试点的话，我认为不要只是单线的，一定要有一定的程序。

我还想补充一点，物业税如果真正出台的话，要跟官员的财产申报制度要联系在一起。如果官员的财产申报制度建立不起来，这个物业税怎么诠释也没有用，怎么能让老百姓相信官员所有的房产税都交上去了？

物业税能够抑制房价当然，不过我认为物业税的出台，极有可能有很糟糕的后果。我们相应的公共财政没有建立起来，整个房地产的税费又没有厘清，包括整个住房的市场制度，住房的保障制度，一整套的规则都没有完善地建立起来。然后老百姓又增加了一个税种，这个不是科学的。现在我认为整个税收的问题不是要新开增税种，而是要调整结构，包括各类的税种之间的关系要厘清，尤其中央跟地方税种的划分、税源的划分要厘清。

如果中央是拿大头税的话，很多保障的钱应该由中央来拿。我们现在税的大头是中央拿，但是这些保障的事情让地方自己拿钱，最后就造成地方政府靠卖公有的土地赚钱，完全是一种扭曲的制度。