北京公积金贷款二套房首付升至五成 暂停三套房贷

5月5日，北京市公积金管理部门下达紧急通知，自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90㎡以上的，贷款成数为七成；90㎡以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。这是北京市首次取消公积金第三套房贷，提高第二套房贷首付比例至五成。

不过，不同于商业贷款，此次公积金贷款新规并未对“第二套”房界定标准作出进一步说明，即暂时没有确定是按照家庭存量房源的数量还是贷款次数来确定是否为第二套房贷；同时，与银行贷款购买第二套房利率提升相比，此次并没有提高第二套房选择公积金的利率。

因此，中原地产分析，尽管第二套房贷款比例有所提升，但由于利率并未相应提高，因此公积金会成为第二套房贷。

“由于商业贷款二套房利率已上调至基准利率1.1倍，因此炒房者更多选择全款，而自住或部分改善性客户尽量选择公积金贷款。”中原地产分析师张大伟分析。

北京中原三级市场研究部统计数字显示，4月15日以后，在二手房成交量中，公积金贷款比例从原来的15%左右，上升至19.6%左右。而全款客户则从一季度的36.5%上涨到了新政后的突破五成。全款客户比例超过商业贷款客户；特别是第二套房选择贷款的客户，公积金贷款比例更是高达22%，全款比例更是达到了六成。

北京中原三级市场研究部认为，虽然公积金对单套贷款只能提供80万的贷款额，但是因为最近市场的调整抑制了投资客，使得中高端楼市出现明显的萎缩，这将一定程度上增加公积金贷款的比例，预计超过25%第二套房贷款的客户将选择公积金贷款。

北京公积金管理部门5日发布紧急通知，自当天开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款成数为七成；90平方米以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。

对于以家庭为单位计算贷款套数到底是以贷款为标准还是以住房拥有套数为标准，北京市住房公积金中心新闻发言人李持英表示，目前细则还在制订当中，最后将由住建部统一发文进行通知，北京市住房公积金中心适时再作政策的调整。

昨日，深圳某开发商在其博客中提前曝光了深圳楼市新政的细则，核心内容为“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停住房贷款并且限购一套房”，“境外人士和港澳台居民限购一套房”。

深圳市规划和国土资源委员会秘书处人士对此表示，目前仍未接到关于楼市细则的通知，相关情况有待进一步了解。

世联地产研究总监王海斌表示，深圳外地投资客居多，其曝光的核心内容主要限制外地投资客，符合当地情况。

“这些曝光的内容比国家有关措施更为严格，深圳历史上也没出台过这么严厉的调控政策。”中原地产市场研究部总监王世界表示，这可能会对房价产生进一步压力。（上海证券报）

二套房到底依什么标准认定？ 暂时以贷款记录认二套房

从昨天开始，进行公积金贷款初审的申请人，需要以家庭为单位计算贷款套数。但公积金二套房的认定是“认房”还是“认贷”？这位负责人表示，具体的操作细则目前住建部正在制订当中，住建部会统一发文进行规定，届时北京公积金贷款将按照住建部要求来操作。目前则还暂时按照以往的认定方式来操作。

据了解，2月上调二套房公积金贷款首付比例的同时，北京还规定二套房的认定方式，借款申请人无论是存在商贷记录还是公积金贷款记录，都将视为二套房。

公积金新政主要影响哪些人？ 已有公房再买房受影响大

北京公积金管理中心相关负责人表示，由于贷款额度等政策限制，北京使用公积金贷款大部分是自住型和改善型住房，投资性购房的很少。公积金中心的统计显示，目前实际申请的公积金贷款中，平均首付比例在五成左右。

链家地产市场分析师张月分析称，在申请使用公积金贷款的购房人群中，至少50%左右的购房者已拥有一套住房，这类贷款人群多为持有一套老公房，有使用公积金购买一套商品房的意向。目前，公积金二套房的认定采用的是“以贷计算”，但从国家和北京的政策变化看，以家庭拥有住房来认定二套房极有可能。如果今后细则明确公积金贷款采取“以房计算”的话，上述这部分贷款人群将受到较大程度的影响。因为公积金在贷款额度上有80万元限制，这会大大提高公积金的使用门槛。

地产市场分析师张月说，从上月15日开始，商业银行对二套房贷步步从严，尤其是二套房首付五成贷款利率1.1倍，三套房取消贷款等政策对商贷的诸多限制，让公积金贷款购房意愿更强。为此，张月特地算了一笔账：

第二套房商业贷款执行1.1倍基准利率后，利率为6.53%。而公积金贷款仍为3.87%，二者相差2.66个百分点。一套贷款80万、贷款期限20年的房子，商贷比公积金贷款月还款高出1187元左右。

据链家地产市场研究部统计，自上月16日以来，意向公积金贷款购房的比例至少上涨了近30%。但最后实际使用公积金贷款的人数并未相应大幅增加，在16%左右。（新京报）

公积金首次纳入北京楼市调控

房地产信贷调控全面收紧，此前历次调控均“幸免”的公积金贷款也首次被纳入进来。昨日，北京市住房公积金管理中心宣布，北京公积金贷款开始全面执行“京十二条”新政：暂停发放第三套及以上住房公积金贷款，二套房首付款也从40%上调为50%。

不过，对于第二套房的界定方面，不同于目前商业银行已多数开始执行的“认房不认贷”原则，公积金贷款仍按照今年2月底发布的标准，对第二套房的界定为“认贷不认房”，只有贷款买过一套住房，再贷才被视做第二套房。

对于未来究竟公积金“二套房贷”是以房产套数为标准、家庭为单位认定，还是以贷款次数为标准、家庭为单位认定考核借款人是否归属二套房范畴，具体细则如何操作执行，各家商业银行和住房公积金管理中心也在等住建部制定细则出来，进而再做相应的调整。“但可以肯定的是，不管认房还是认贷，都需要房管局和银行等部门联网才可行。”住房公积金管理中心新闻发言人李持缨表示。

除此之外，公积金贷款其他政策不变。即如果市民购买的是家庭首套住房，而且面积小于90平方米，则仍可以享受到两成首付比例的政策。贷款利率方面，由于公积金贷款执行的是统一利率，因此贷款利率并没有像商贷那样，对首套房和二套房购房人区别对待。

随着商业银行对房贷从严，一些购房人把目标瞄向了公积金。据北京中原三级市场研究部统计数字显示，4月15日以后，在二手房成交量中，公积金贷款比例从原来的15%左右上升至19%左右。特别是第二套房选择贷款的客户，据北京中原三级市场研究部统计，公积金比例高达22%。

“公积金纳入到调控还是次，看来在个贷这块是真的地紧了。”个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊表示，尽管公积金二套房贷的标准从严之后将会影响到一部分购房者，但与商业贷款相比，公积金贷款在利率方面还是存有较大的差异。“因为公积金贷款利率只有一个即3.87%，这就使得在房贷收紧的特殊时期，让其保持着较大的‘魅力’。”

加息预期下银行再推固息房贷

加息预期下，固定利率房贷产品逐渐重新回到供房族的视野。近日，深圳发展银行重庆分行宣布，正式推出名为“固定利率气球贷”的固定利率房贷。所谓固定利率，简单地说，就是市民与银行签订贷款合同时，约定在一定借款期限内，不论市场利率如何变动，借款人都以约定的利率支付利息。

在加息预期下，固定利率可能会损害银行的潜在贷款，那么银行为什么会选择此时推出这种产品？

深发展总行零售贷款部一位负责人士告诉记者，气球贷是深发展银行的老牌业务，最近将利率重新定价后正在向市场推广。他表示，“国务院十号文出台后，对二套房贷利率的底线定为1.1倍，首付5成，使得二套房贷业务对银行来说成为风险低、高的优质业务。有实力的投资者和有改善住房条件需求的购房者将成为未来银行积极竞争的对象，因此该行重新包装推广。”

固定利率房贷在发达国家已推行数十年。我国建设银行、光大银行、招商银行等多家银行也已面向市场推出同类品。这些产品主要分为3年期、5年期和10年期3个期限档次。

记者咨询深发展重庆分行一位信贷经理时，他表示，目前二套房利率为5.94%，三套房利率为6.21%。

由于首套房通常具有利率折扣，而二套房存在利率上浮1.1倍的可能，因此加息的背景下，固定利率房贷对二套房的优势更明显。据《每日经济新闻》记者调查，现在多数银行对首套房的利率优惠还在8.5折左右，时下5年期以上个人房贷的基准利率为5.94%，打8.5折以后仅为5.049%，按照优惠执行的贷款利率要比银行提供的固定利率房贷低很多，即使遇到加息也还有优势。