房价涨幅14个月以来首次回落 专家称调控显效果

房价涨幅14个月以来首次回落

专家表示房地产调控效果会逐渐显现

房天下杭州二手房讯：统计局10日公布了1－5月房地产市场运行情况数据，数据显示2010年5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨12．4％，涨幅比4月份缩小0．4个百分点；环比上涨0．2％，涨幅比4月份缩小1．2个百分点，环比涨幅创14个月新低。

“5月份的数据说明房地产调控政策的效果在逐渐显现。”中国社科院经济研究所宏观室主任 晶在接受中国经济时报记者采访时表示，涨幅14个月以来首次回落以及5月份商品房销售面积和销售额的下降，都说明调控已经有了实际效果。

一线城市价格回调会比较明显

晶说，房地产宏观调控是从4月中旬开始的，统计数据不可能很快反映出价格方面的变化。如果一调控价格马上产生巨变，只能说明调控有问题：一方面说明房地产行业太脆弱；另一方面说明政策可能太过严厉。“房地产调控政策所要达到的效果，应该是让市场逐渐产生变化。”

一位不愿意透露姓名的银行业人士告诉本报记者，5月份房地产的一些数据环比4月份已经出现了拐点，住房景气指数从3月份就开始下滑，4月比3月低，5月比4月低，再加上商品房成交量大幅下滑，这种现象持续一段时间后，市场上加入降价行列的开发商会逐渐增多。

“要更好地达到调控效果，首先要解决目前的市场供求关系。”晶认为，现在的房地产市场供给相对不足，这也决定了房价调整需要一定时间。政府需要尽快加大保障性住房，同时增加土地供应量，加大住房供给。同时，抑制部分需求，房价才可能出现调整。

总体来看，一线城市特别是价格偏高的城市，价格回调的幅度会更明显一些。而二三线城市，过去增长幅度本来就不高，房价调整相对会比较小，甚至可能出现平稳上升态势。 晶表示，“一段时间内，房地产行业应该是处于一种在调整中平稳发展的态势。”

清华大学经济研究中心常务副主任宁向东在接受本报记者采访时表示，未来房地产市场的走势变化主要要看市场供求关系和银行信贷政策。因为影响房价走势的首先是供求关系；其次，房子在大中城市不仅是居住功能，还是保值工具。所以，只要政府不断增加货币供应量，房子作为保值工具，价格就难降下来。

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政策进退之间要相互弥补

与房价涨幅14个月以来首次回落相比，1—5月房地产开发投资及土地供应都有较大幅度增长。

数据显示，1—5月，房地产开发投资13917亿元，同比增长38．2％，房地产开发企业房屋施工面积28．51亿平方米，同比增长30．5％，房地产开发企业完成土地购置面积1．2943亿平方米，同比增长31．1％。其中1—5月，商品房销售面积3．02亿平方米，比去年同期增长22．5％，增幅比1—4月回落10．3个百分点。

“从目前已经出台的政策以及市场表现来看，调控都在向积极的方向发展。”国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇在接受本报记者采访时说，1—5月份房地产开发投资、房地产开发企业完成土地购置面积以及商品房销售面积同比均有大幅增长，说明市场供给也相应会增加，而宏观调控政策中有关二套房的认定以及限购等措施，在一定程度上抑制了投资需求。供求差距缩小，决定了下半年房价有可能走低。

但随着市场持续低迷，下半年房地产投资额以及开发面积可能也会相应下滑，这将会对经济增长产生一定影响。如何解决这一矛盾，成为政府当前的一个难题。

“房地产调整在未来几个月内会有更加明显的效应，这时，政策要有选择。”晶表示，一些政策要退出，一些政策要进。比如因为宏观调控可能导致房地产投资下滑，在其他领域，政策应该放宽，打破垄断，给市场更多选择机会，以弥补在房地产行业中的损失。

同时，要加大保障性住房建设，使得房地产投资方面不要回落太多。这样，既不担心经济增长放缓，也稳定了房价。

宁向东同时认为，应该把政府责任与市场责任划分清楚，解决大部分老百姓住房问题应该是通过保障性住房，这是政府责任。目前这块相对比较缺，而商品房应该按照市场规律自由发展，不能因为老百姓买不起房，就对整个房地产市场进行宏观调控。

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楼市调控非要拿“豪宅”开刀吗？

房地产市场涵盖高中低不同层次，用不着把“豪宅降价”作为政策调控的风向指标，把“高房价”统统拿来一刀切。老百姓需要的是经济适用房，房地产市场的主要矛盾是广大人民群众日益增长的用房需求与落后的经济适用房源之间的矛盾，政策目标是要尽快解决这个主要矛盾，完全跟豪宅和高价房没啥关系。

在“高房价制”范围，不妨于一、二线城市把豪宅、别墅地块限制得少少的，让参与竞拍的开发商来得多多的，把拍卖办得火火的，“地王”炒得烫烫的，谁要买十套百套一概不限。最终让豪宅价格飙得高高的，房产税征得爽爽的。既然豪宅们愿意天价，富人们愿意抢购，任志强们愿意开发，楼主们愿意捂盘，银行们愿意贷款，政府们又何必抖擞行政资源，死盯着偏要跟“地王”和“天价”较劲呢？

在“中低房价制”范围，那才是地方政府大显身手的主战场。不妨先从出口端把房价限得死死的，倒推回来入口端，在限定规格档次房价和样板房的条件下进行土地竞拍(当然开发商还要比其他综合条件)。政府打心眼儿里想把地价拍高完全可以理解，那就在拆迁、税收、贷款、服务等多方面想方设法给开发商以实惠，让中标者保有合适的利润空间。

只要中低价房有了保障，老百姓用得起的经济适用房源有望，同时体现政绩的G D P也能上去，政府用“地王”“豪宅”方面征得收入补贴“土地财政”和经济适用房建设，开发商不用私底下骂娘，股市也“软着陆”终于见到了政策底，则何乐而不为？

从高房价说到其背后的高流动性。钞票印多了流动性必然泛滥，尤其在“刺激计划”和投资前景难卜之际。逐利从来是资本的天性，制造泡沫从来是高流动性的本能，什么笼子也关不住。负利率把流动性从银行撵进股市，房价飙涨又把流动性从股市吸引到楼市。现在房价高企已危及社会安定的底线，股市嗷嗷待哺却深不见底，龙头板块房地产各股因“一市一制”难以发掘政策出路。虽说是中国经济“领先复苏”，然流动性想进股市却找不到政策引导的由头。无奈之中只好冲大蒜、绿豆、蔬菜挨个儿“友情客串”。

如何对付高价背后的高流动性？归根结底恐怕仍需“一市两制”。

首先，在“民生制”范围，凡关乎千家万户、国计民生的商品领域均建立和落实各项法制措施，严密监视游资“热钱”动向并常态化、机制化———举报必奖，超限必查，越轨必纠，露头必打。

其次，在“高消费制”范围，凡与千家万户、国计民生无关的商品领域，完全可以“开闸放水”“开笼放鸟”。例如高价酒、高价烟、高价服饰、高价化妆品、高价保健品、高价宴席、高价客房、高价花草宠物等等，还包括收藏品、工艺品、礼品包装种种在内，凡是普通工薪阶层看都没功夫看的东西，统统可列入“高消费”档次。然后不妨政策引导鼓励高流动性大胆进入，放心炒作，除课以高等级税收和警示风险之外，用不着设置“限价”的政策法规。

这样的价格轮回炒作，应不至于引发通货膨胀，充其量只形成良性循环的“结构性高消费通货膨胀”，而不会影响国民经济的大局。

为高流动性找到合情合理合规合适的出口，普通老百姓的衣食住行方可免遭高流动性泛滥之灾。

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