公租房：想说爱你不容易

财政部28日颁布的税收新政，鼓励房地产开发机构从事公租房建设和经营。但这一政策能在多大程度上刺激开发商，又能够对平抑房价起到多大作用，中国证券报采访的多位专家对此展开了激辩。

难见的公租房

公租房是政策性保障住房体系中最重要的组成部分。但是，尽管中央政府多次强调要加快公租房等保障性住房的建设，解决夹心层的住房问题，但公租房的建设依然进展缓慢。

以北京市为例，2010年北京新开工建设和收购政策性住房13.4万套，占全市住宅开工套数的比例达到50%以上的目标。过去三年来，北京市累计开工建设政策性住房2333万平方米、24.8万套。但是这些政策性住房的总容量，仅为北京市2008年全部房屋租赁市场容量的六分之一。

分析人士认为，当前我国公租房建设的症结在于投资主体单一，地方政府投资力度有限，而开发商则不愿意投资这一领域。

“社会资金参与建设保障房，虽然风险很低，但利润太少，一般企业不愿意参与，这导致公租房一直处在一个非常尴尬的地位。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说。

曾有房地产开发企业委托我爱我家做过某区域公租房市场调研。根据规定，公共租金价格不得超过市场租赁价格的70%。在现在的房租和售价比情况下，租房的年率不超过3%，更何况，租金打7折之后的利润率！所以，在有地方政府支持和让利的情况下，公租房市场依然是一块食之无味的鸡肋。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，政府兴建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社会各界资金进入到该领域。此次政策则恰好对应于这一症结。“鼓励社会各个主体进入到公租房的建设中去，特别是那些建筑企业，由于具有建筑设施的优势，同时由于公租房免征出让金，将会更加有吸引力。”

押宝“公租房”？

分析人士认为，对于此次鼓励开发商进行公租房建设的税收优惠，可以看出未来房产新政的调控方向。

中国房地产业协会有关人士在接受中国证券报采访时表示，从当前的政策导向上看，未来我国的保障房市场以租赁为主，这就意味着公租房肯定还要加大建设力度。扩大公租房等保障性住房的市场供应，将成为未来调控的重点。

华创证券研究员杨现领指出，此次税收优惠将在一定程度上扩大开发商的利润空间。不过，对于商品房市场来说，本次优惠措施的直接影响十分有限，更多是对市场预期的影响。因为随着保障性住房供给力度加大，中低收入群体的购房需求将得到满足，使得这部分群体不用被迫进入商品房市场，从而降低商品房市场价格和需求的矛盾。

公租房政策激辩

但是，也有学者质疑此次政策对扩大房地产市场供应的有效性。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，保障性住房不应该纳入房地产宏观调控的考虑或者手段中。实际上，税收优惠政策其实很难触动开发商的“神经”，调动不了他们参与保障性住房建设的积极性。此次政策的刺激主体应该是各级地方政府。而且，对于保障性住房，相关部门应该给地方政府制定强制的标准，并对政策的执行力度进行评估，否则地方政府还是可能不作为。

“只有将公租房收入的利润率提高，至少达到5%以上，才会有开发商愿意从事这个领域。毫无疑问，政策释放了积极的引导信号，但是能够使减免幅度达到多少，则有待观察。”胡景晖说。

“要真正推动公租房、保障性住房的建设必须拿出国家预算，光靠税收优惠政策不可能实现。”王小广强调。

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