调控细则出台后 杭州楼市将显现五大变化

（来源：钱江晚报）“二次调控”的各地方细则陆续出台，继宁波推出严厉的“限购”政策后，杭州《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》（以下简称《实施意见》）也终于出台了。尽管目前杭州的地方细则将会对市场产生多大影响尚无定论，但从政策内容看，几个大的方向逐渐开始明确，我们将其分为以下几项。

>>>杭州二次调控实施细则出台 22条细则全文

>>>解读杭州房产调控新政 “新购一套房”之“新”

变化1：投资性购房将减少

一人买两三套是不可能了

抑制不合理住房需求是这轮调控的重点所在。和上海、厦门、宁波、深圳等地类似，杭州的房产新政对投资性购房从购买套数和贷款上都做了严厉规定。

限购也对一些“几套并一套”的大户型提出了挑战，目前不少项目的大户型为符合90/70政策“一房多证”，今后这次房源的销售将受明显影响。

“杭州的限购，基本上就封了居民多次购房的可能性。”一位开发商开玩笑说，现在他们的心情有点像“等待被审判”：看购房者对政策到底怎么反应，是继续看好市场还是开始看空。这样的说法或许有点戏剧化，但确实如他所说，前后两次调控的态度相当明确：遏制投机性需求，遏制房价过快上涨。

8月之后，很多城市的房地产市场成交迅速反弹，购房者对未来一年房价上涨的预期重新超过下跌预期。但恰恰是在这样的情况下，购房者更需要理性。

变化2：市场供应量增加

开发商将加快出货，尽快回笼资金

“二次调控”出台后，从各房地产开发企业的表态来看，绝大多数开发商没有改变其原本的推盘计划，也就是说第四季度的商品房市场原定供应量不会因为政策而减少。

另一方面，无论是中央的政策还是各地已出台的细则，都在强调要“切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设”。从杭州的楼市细则看，其中第三大部分表示“进一步加强普通住房供地及建设管理，增加住房有效供给”，其中的第十一条表示“国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批‘绿色’通道。”

从上海、宁波等地的政策看，都提高了“商品房预售条件”，不过杭州新政并未改变商品房预售条件，并且明确提出“加强商品房预售资金监管”。预售资金的监管提高了对开发商自有资金比例的要求，如何尽快出货，将是开发商接下来考虑的重点。

事实上，最近一年，包括绿城、万科、保利、滨江、德信等品牌房企在内，旗下各个项目的开发速度一直在加快，多数项目从拿地到上市已经可以控制在12个月以内，最快的9个月内就能上市——以加快资金周转速度来提高利润率已经是大开发商们的共识，而他们是市场供应的主力。

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变化3：房源供应类型多样化 六类保障性用房量将增多

北京、深圳、厦门、上海、宁波、杭州……随着各地楼市调控细则的出台，各地保障房建设指标也在不断提高，“时间表”在明确起来，问责机制也在逐渐清晰，这意味着，保障房有效供应将进一步放大。

杭州目前的保障性住房有六种，包括：经济适用房、廉租房、危改房、限价商品房（目前特指拆迁安置房）、公共租赁房和人才房。“新国十条”出台后，杭州曾召开全市保障性住房工作会议，明确提出，在坚持“六房并举”的同时，要加大公共租赁房、拆迁安置房、人才房的建设力度。

今年，杭州主城区将开工经济适用住房50万平方米、竣工50万平方米，开工廉租房5万平方米，开工拆迁安置房400万平方米、竣工300万平方米，开工两项公寓9万平方米，开工人才专项房50万平方米。与历年数据相比，我们可以看到拆迁安置房和人才专项房的开工量在明显增加。这是杭州保障性住房建设的方向，不会变。

事实上，在杭州楼市细则中，整个第二部分都是“进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系”，通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。

变化4：住房需求进一步分化 很多人不会去凑商品房的热闹

房源供应类型的多样化，最理想的状态是，让不同收入水平的人群都能找到适合自己的住房，这最终导致需方市场的分化。说到这里不得不提，其实我们一直在呼吁住房供应系统的双轨制：在确保保障性住房供应量充足的前提下，放开商品房市场。当然，这在短期内无法实现，但近两年来，杭州市确实在做一件事——提高保障性住房覆盖面，并提高其使用率。

杭州保障性住房诟病的有两点：一是居住的便利性，二是品质。目前看来，杭州正在做的工作除了增加保障性住房的供应量之外，还在设法提高保障性住房的使用率。比如，提出加强保障性住房配套设施建设的管理。

变化5：房企座次重新排 接下来会是品牌房企们的争夺

“每经历一次市场波动，总有一些房企被淘汰出局，只是在杭州市场上这样的淘汰过程显得比较‘温和’，它大多是通过股权置换、项目收购的方式来完成，而不是破产、倒闭。”一位从业近20年的开发商坦言，他相信，这次调控也必然会有一些缺乏发展潜力的房企退出市场。

事实上，经过这两三年的密集调控，大多数开发商已经形成共识：房地产调控在相当长的一段时间内将成为一种常态。

特别是经过去年的地价上涨之后，大型房企、上市房企的资金优势越来越明显。再发展下去，就是大开发商之间抢占市场份额、争夺市场话语权的竞争。

这轮洗牌过程，可能表现得也不会太激烈，但一定会更精彩。开发商如果想要生存发展就必须提高产品品质、服务质量、企业管理和资本运作能力。

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业内人士评论杭州新政细则：开发商放弃投资客 购房者将分两类

（来源：青年时报）谈到本次出台的“杭22条”，不少房产界人士都用“意料之中”来形容。他们认为，杭州的楼市新政，政府导向性非常明确，旨在稳定房地产市场健康平稳发展，抑制投资投机需求。

著名房产评论员丁建刚认为，杭州楼市新政力度和中央政府“9·29”的精神和力度基本一致，“限购令”在已有的“信贷令”的基础上，对市场的影响已经不大了。

但是也有分析认为，接下去购房者将会逐渐分为两大类：尽快下手或者暂时收手。

对此，不少开发商表示，新政不会对开盘销售带来过大影响。例如浙江万科的相关负责人表示，公司在杭的各个项目开盘节点将不会受到影响，“客户积累量也在掌握之中”。龙湖集团杭州公司营销总监蔡诩诚则表示，在保证竞争优势的前提下，再结合理性定价，对楼市健康发展不失信心。

购房者将分化成两类

——杭州合创机构总经理毕明辉

本次出台的政策，其核心要素还是集中在“限购令”上，可以说是非常直接的打击手段。无论购房者之前有一套还是数十套住房，都面临着一刀切，只可新购一套房子。

看得出政府抑制投资的导向性相当明确，政策连续出台犹如“追缉令”。所以接下去杭州楼市不太会出现像去年这样，60%都是投资性需求在支撑市场的局面，更不会出现类似国庆期间，深圳楼市因为新政而发生的报复性反弹。

但除了有效抑制投资投机行为以外，在合理范围内的改善性需求也会受到一定影响，毕竟首付款上浮以及契税征收制度的改变，都会影响到这部分人群的购房计划。

杭州的“限购令”没有规定截止时间，我认为是地方政府考虑到接下去可以按照市场演变的实际情况适时调整现有政策。但从市场角度来说，没有时间限制实则比有时间限定的打压力度更大。一些资金回笼压力较大的开发商就会提前做好最坏打算，选择时机及早出货。实力雄厚的开发商可能不会受到太大影响，依旧按照既定节点续客开盘。

和开发商分流两派一样，购房者也会分化成两类：认为接下去行情还会收紧的刚性需求则会尽快出手，一些不看好后续市场的则会索性放弃购买。

将主动放弃投资客

——龙湖杭州公司营销总监蔡诩诚

杭州此次出台的新政主要是几个观点：1、无论本地还是外地购房者都只能再新购一套住宅；2、三套房停止贷款；3、收回之前执行的税费优惠。从这几点来看，政府希望控制房地产市场向健康良性方向发展的意图非常明确，而且打压对象更多的是针对投资投机客。

从龙湖·滟澜山目前的续客情况来看，至少有20%的客户都是投资客，这些客户曾经明确表示过要一次性购买10套甚至是20套房源。但是此次政策一出台，我们则会主动放弃这部分客源。不光是我们楼盘会有投资客撤场的现象，国家连续出台的强制性政策将会迫使投资客和投机客撤离市场。

我认为接下去杭州的房地产项目会分为两大类，例如绿城、滨江、龙湖等，有高价值、好口碑、优质产品的综合物业依然会受到市场追捧，但前提是价格制定要保持理性稳定。而之前大部分成交量都是依靠投资客支撑起来的项目，肯定会由于购买力分流而受到一定影响。

下一阶段的杭州楼市会呈现出“价平量增”的市场走向，对于滟澜山来说，因为产品品质具有竞争优势，所以还是会按照之前定下的开盘节奏和定价推盘。

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新政下，上周杭城二手房成交量再跌一成

（来源：房天下杭州二手房）2010年10月4-10日，杭州二手房市场成交量再跌一成。全市二手房成交均价与上上周基本持平，共成交二手房526套，环比下降12.04%，成交面积为45003平米，环比下降8.01%。但是，上周全市二手房挂牌均价与上上周基本持平，环比上涨0.2%，与上周成交量的明显下跌一对比，不难看出，房产二次调控政策一出，买卖双方随即进入观望状态，从而使得杭州二手房市场又出现有价无市的局面。其中，拱墅区和余杭区挂牌均价有所上涨，西湖区、上城区和下城区挂牌均价有所下跌，而江干区则与上上周基本持平。

二手房挂牌均价

2010年10月4-10日，杭州二手房挂牌均价为23520元/平米，与上上周基本持平，仅环比上涨0.2%。国庆黄金周期间，国家出台了房产二次调控政策，立竿见影地打击了大多数城市的二手房成交市场，当然房价一直位居前列的杭州也不例外，成交量明显下跌。但是，这并没有对卖方市场构成房价必跌的恐慌，所以大家不愿意即时将房源脱手，其中还不免仍有部分人对将来的楼市持看涨的预期，从而又进入观望状态，当然，挂牌均价不会下跌，至少呈平稳之势。

从各行政区挂牌均价走势来看，上周拱墅区和余杭区挂牌均价有所上涨，前者环比上涨1.8%，后者环比上涨2.8%。西湖区、上城区和下城区挂牌均价有所下跌，其中下跌幅度的是上城区，环比下跌3.0%；下城区下跌幅度，仅环比下跌0.9%。而江干区则与上上周基本持平。

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