“银十”不银 十月杭州二手房市场“量价均跌”

房天下杭州二手房网讯：10月，杭城迎来一波寒潮，气温骤降，而楼市也遭遇了一波又一波的“寒潮”。9月29日，“二次调控”来袭，10月11日晚，杭州就出台执行细则——22条新政；19日晚，央行突然宣布加息，住部建紧随其后又公布公积金贷款上调的通知。政策效应叠加，市场需求被限，观望气氛再次浓郁，“银十”终究不尽人意。

根据21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心监测数据显示，2010年10月杭州市主城区二手房共成交1813套，环比9月降27.94%；解除633套，环比9月增8成；成交均价为20592元/平米，环比9月降129元/平方米；140方以上超大户型成交增多，60方左右老小区依然受欢迎。

一、10月二手房成交1813套，比9月降28%，比8月涨7% 。

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心根据杭州市透明售房网数据统计，2010年10月杭州市主城区二手房共成交1813套，日均58套，为09年同期的37.8%，环比成交上扬的9月下降27.94%，但与成交量释放的8月对比，还是上涨了7个百分点，依然是4月新政之后成交较高的一个月。

9月楼市进入传统销售旺季，交易量上涨，楼市呈现回暖迹象，但受“十一”长假和楼市新措施的双重影响，节前出现的成交量回暖势头戛然而止。国庆7天共成交162套，日均仅23套，10月1日，全城预定、成交均为零；长假后，成交量有所回升，日均回复到80套以上，11日更超出110套的成交量；“一波未平一波又起”，受11日杭州22条新政和19日加息、公积金上调等因素影响，10月中下旬成交量有所回落，日均成交60套左右。

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心认为，此次调控是对之前政策的巩固，“限购限贷”进一步提高了投资门槛，限制了外地投资客，“加息”也无疑增加了购房者的首付压力和利息成本，影响了购房者的心理预期。买卖双方短期观望的情绪将进一步加剧，房地产市场短期成交量将有所下降，回暖无法持续，但下降幅度不会很大，尤其是地段稀缺的主城区。因为杭州主城区二手房4月新政之后，一向都是以刚需为主，在近几个月逐渐释放的成交量中，大多数还是以自住为主的特刚需和改善型刚需，投资者的比例并不大，这些刚需受调控政策影响不大，正好趁着现在选一套合适的房子，毕竟房子长期还是看涨的。而且杭州一直都有在执行“限三限外”，相比4月调控，此次调控影响是比较有限的，政策的强烈期是今年5、6月份，现在的市场已经有了一定的抗压力；另外，现在CPI不降反升，作为投资保值的主要渠道，房地产的确是稳定的保值方式，现在的政策背景下，资金富裕的投资者依然会出手购买潜力区域或品质较好的楼盘以作一个中长期的投资。

所以，在市场短期的观望和波动之后，需求还是要释放的。根据房博会上双赢机构对于购房者预计购房时间的调查和杭州保障性住房的政策及其建设的进度，预计楼市将在明年第二季度开始回暖。

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二、10月解除量超600套，环比9月增8成

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心根据杭州市透明售房网数据统计，2010年10月杭州市主城区二手房成交量虽未出现明显下滑态势，但每日的解除量明显上升。限购出台前9月二手房每日解除量在10套左右，基本不超过20套，限购、杭州22条新政、加息等政策出台后，解除量增多，10月份杭州主城区二手房共解除633套，占了10月成交量的35%，环比9月份355套的解除量增加了78.3%。

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心认为，退房增多现象，主要还是和市场观望行情有关。房地产新政连续出台，后市不明朗，投资者放缓投资节奏，改变策略，以退房方式解除合同，规避投资风险；而一些刚需们或因市场观望气氛随波逐流选择退房，或因加息以及按揭贷款门槛的提高，受资金压力而不得不退房。

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三、10月成交均价降129元/平米

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心根据杭州市透明售房网数据统计，2010年10月杭州市主城区二手房成交均价为20562元/平方米，环比9月微弱下调，仅下降129元/平方米，同比09年的17379元/平方米上涨18.3%。除江干区成交均价上涨近1000元/平方米以外，其他各区成交均价与9月持平。

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心认为，自限购政策出台以来，二手房成交均价依然保持坚挺，与买卖双方心理预期有关，许多二手房是高价买进的，资金宽裕的房东并不需要降价来促成成交，而且很多二手房东还是看好房屋长远的涨势，认为价格下跌不会很大，于是选择观望；另外，二手房东分散的特点也决定了房屋低卖是需要过程的，预计未来几个月的成交均价将保持稳定。

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四、140方以上超大户型成交增多，老小区依然受欢迎

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心根据杭州市透明售房网数据统计（本部分数据引用皆不包含自助交易数据），2010年10月，90平方米以下两个面积区间占比与9月持平，共成交1166套，约占总成交量75.91%，套均面积在60方左右的老小区仍然是成交热点；而140平方米区间的大户型10月份成交较火，环比9月上升2个百分点。

21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心认为，政府未来的大部分土地供应都倾向于小户型的保障性住房，如此一来，市中心的大户型房屋将越来越稀缺，而随着社会财富的累积，需求就会越来越大，因此在“限购”及“加息”的政策背景下，那些资金实力雄厚的高端客户依然看好此类房源的投资价值。

（说明：为了统一统计口径，真实反应市场状况，本文所统计的成交总套数及各区成交套数包含自助交易数据，除此之外，成交价格及其他分类统计均未含自助交易数据。）

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