杭州主城区库存高达33526套 待售土地积压

地价 房价 谁降得更快

自限购、限贷、金融紧缩等一系列的楼市调控政策颁布实施以来，有效地抑制了部分购房者的购房需求，近日，浙江多地楼市出现“量跌价滞”现象，杭州商品房可售量亦增加14.33万平方米。

目前房地产市场成交量下降，价格也有所松动，但房价没有大幅度下降。“面包”价格迟迟未跌，那么“面粉”价格是不是也依然坚挺呢？答案是否定的。今年以来，杭州土地市场频频遇冷，上周被誉为2011杭州主城区首席的和睦地块，直接成交，让大家惊呼：“地价真的下来了！”而一位不愿意透露姓名的房产公司董事长说：“今年下半年土地价格可能会创新低，我已经准备钱，预备在今年年底抄底的。”

库存房源飙升降价大潮未遇

8月，杭州主城区库存达33526套，已经超过2008年12月20日的32423套，刷新主城区库存历史记录。杭州主城区住宅库存为20619套，突破2万套大关，再创两年来新高，相比记录2009年1月3日的21438套不到1000套的差距。虽然楼市库存不断飙升，但是并没有出现明显的降价风。

近日，记者走访了杭州多家在售楼盘，售楼处基本都是空空荡荡，价格并没有出现让消费者感觉明显的降价潮。只是部分首次开盘的新楼盘确实出现了低开苗头。虽然杭州目前存量房已经超过历史记录，但很少看到老盘在原来的价格基础上打一个八折的。

一位长期在杭州从事房产交易的王先生告诉记者，目前较有吸引力的降价，还只局限于个别新盘。杭州上月开盘数量超过30个，而近三月来价格有明显下降的楼盘不足8个，分摊下来，每个区域也就只有一到两个。整体来看，降价楼盘占比不足1成了。

杭州某房产公司负责人告诉记者，大部分楼盘还是稳定在以前价格的水平。新楼盘有低开的苗头，老楼盘没有明显折扣，大概5~10%左右吧。该负责人告诉记者，低开盘走得还是不错，当天销售率就百分之八九十，但是老盘，如果第二期、第三期开出来价格没有明显下降的，销售率就10%~20%，基本达不到40%了。

销售不旺让杭州楼市步入了高库存期。也正因如此，杭州不少购房者都希望在高库存背景下，开发商们会因资金扛不住而最终普遍降价。但是业内人士表示，杭州市场对库存量的消化弹性非常大，2009年曾连续出现月销售过万套的记录，而上个月销售不到1600套，因此库存量并不能完全说明问题，未来房价走势关键还在于调控政策是否会持续的。

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土地市场遇冷 频频直接成交

尽管土地市场遇冷不是新闻，不遇冷才是新闻，然而，上周杭州土地出让，当主持人宣布27号和睦A-26地块底价加价100万元直接成交时，还是让关注本场土地出让的大跌眼镜。“我今天就是想来看看和睦地块的争夺会有多激烈，想不到直接成交了，看来地价真的降了。”令现场一位观战的开发商颇觉惊讶和“失望”啊。

和睦A-26地块现场以11.398亿元的总价成交，楼面价13906元/平方米，被凯德置地旗下的新加坡番尼西瓦私人有限公司竞得。事前，在聚集了众多杭州地产业界人士的杭州地产研究群中，很多人预测该地块楼面价会在“1.7~1.8万元平方米”之间。因此，当该地块最终底价加价100万元直接成交时，大家直呼便宜，被“捡漏”了。

放眼今年杭州主城区整本《读地手册》中的55宗住宅用地，和睦A-26地块堪称首席：该地块位于当今炙手可热的市区桥西板块，北临余杭塘河，东瞰千年古运河，如此绝美河景，市区极为罕见。除了具有景观优势，该地块地形方正，西边和南边都是住宅小区，北边是河，只有东边的湖墅北路是城市次干道，可享市区闹中取静生活。该地块48亩，容积率2.5，建筑面积80105平方米，不大不小，规模非常适中。该地块惟一的缺憾可能就是有10%的保障房配建。以该地块位置和景观之佳，无论从哪个角度来看，不到1.6万元的实际楼面价，都便宜。

在和睦地块的南边数百米，两年前的8月18日出让了一宗宅地——娑婆桥地块，被西子房产以7.78亿元竞得，楼面价是16938元/平方米。也就是说，相比于两年前的娑婆桥地块，这块地也“便宜”了1042元/平方米。更何况，和睦地块有运河、余杭塘河双河景，而且面积更大，地块条件要优于娑婆桥地块不少。说的直白一点，和睦地块比两年前的娑婆桥地块更好，但更便宜。与其一河之隔的是远洋公馆，该盘去年4月底首开，恰遇调控之后，3.3万元的售价，被认为低开。地块南边紧邻协安景上，再南边就是绿城西子世纪新筑。娑婆桥地块西子房产后来找了绿城合作开发，也就是后来的紫兰公寓项目。紫兰公寓去年9月份开盘，开盘价3.1万/平方米，几被抢购，目前已经售罄。和睦地块1.6万元平方米的楼面价，毛坯房售价2.3-2.4万元平方米，就足以保本。如果按紫兰公寓3.1万元平方米的售价，利润极为可观的。

再看前两次土地拍卖的情况：7月22日，萧山推出五宗地块，均位于农业高科技单元，五宗地块均加价10万元直接成交，全部被杭州传化科技城有限公司收入囊中，成交总额78275万元。8月2日余政储出[2011]46号地块即运河新城核心区商住地加价103万元直接成交，总价9528万元，折合楼面价4012元/平方米，由飞云房地产投资集团和杭州庆祥农业开发有限公司联合竞得。可以说，这两个月杭州土地拍卖基本都以直接成交收场，以往那种激烈竞价场面已经不再，土地价格已经明显下降了。

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地价、房价，谁降得快

土地市场和房产市场都已经进入淡市，那么地价和房价究竟谁先跌呢？明白人都知道：一切都取决于开发商的资金链。

摆在眼前的事实是，开发商资金越来越紧。开发贷款全面告停，日前，银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。“大佬都没钱了，谁还去拿地啊？”这也就不难解释最近土地市场缺少大佬的身影，每次都以冷清收场。一向在土地市场上“求胜心切”的绿城，今年鲜少露面。

没有开发商会主动承认自己资金紧张，但从今年1~7月的杭州商品房成交量来看，大多数楼盘的去化率都不甚理想。限购新政执行后，众多楼盘开盘销售的事实证明，价格已经成为撬动成交的因素，价格下调已经成为明显的趋势。对于“存抵活动”取消，房管局的目的很明确，希望实际的申报价格得以下降，这样杭州房价下探“朦胧”的面纱已揭开。但是，大家看到的是开发商依然在苦撑。引用一位开发商的话：现在还是下午两点钟，刚吃好午饭，大家还可以撑，大幅度打折会引起老客户的反感，所以已开楼盘不到万不得已是不会用的。

但是市场还是有欣喜的一面：虽然旧盘不打折，不少新开盘，开盘价格就明显低于周边楼盘，而且销售也确实不错。杭州某本土知名开发商透露说，公司正在酝酿新盘的价格，“肯定会比市场预计的低，明显低于周边楼盘，只是没想好低到多少。”他们的目标是能将旗下一的项目清盘，“现在是能卖的都要卖，哪怕是一个车位也好。”

“大家都以为是我们政府推地速度慢了，其实我们一直在按进度推地，同样一块地去年评估价楼面价有9000元/平方米，今年就只有7000元/平方米，一下就亏了2000元/平方米。而且就这样，很多地推出去还没人来交保证金，怎么拍啊？”一位政府部门工作人员的话，反映了现在杭城土地市场的尴尬。2011年杭州市区经营性用地供应计划显示，仅该手册中杭州已具备出让条件的土地就有4511.32亩，时间已经过半，杭州的库存土地至少在半数以上，加上去年的《读地手册》也有大量地块没有公告。土地库存如此充足，今年开发商现金流又如此紧张，下半年地价会否大降？下半年是否是拿地的好时机？

“一面是资金链吃紧的开发商，而另一面是急于推地的地方政府。相比开发商，地方政府的压力或许更大，所以地价将比房价更快下跌。”不少业内人士纷纷预测。

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